Bolånekalkylatorn visar ränta, amortering och angiven avgift eller drift i ett eget scenario. Du kan jämföra den första betalningen vid två räntenivåer, lägga till extra amortering och följa skulden i en betalningsplan. Resultatet är en beräkning, inte ett besked om hur mycket banken lånar ut.
Räkna på bolån med aktuella regler
Standardberäkningen följer huvudreglerna som gäller från den 1 april 2026: högst 90 procents belåning vid bostadsköp och 80 procent vid utökning av ett befintligt bolån. Det tidigare extra amorteringskravet över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är borttaget. Äldre avtal, undantag och bankens egna krav kan ge en annan betalning.
Källan är lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, kontrollerad den 10 september 2026. Den 20 november 2026 ändras lagens definition av kreditgivare genom en hänvisning till den nya regleringen; detta innebär inte ett återinfört extra inkomstbaserat amorteringskrav.
Amorteringskrav och annuitet
Amorteringskrav beskriver hur mycket en skuld minst behöver amorteras enligt tillämpliga regler och avtal. Annuitet är en modell för betalningarnas fördelning mellan ränta och amortering, men avgör inte vilka amorteringskrav som gäller för ett bolån.
En annuitetsberäkning ersätter därför inte bankens amorteringsunderlag. Läs mer om modellerna hos Konsumenternas om amortering och kontrollera vilka regler och avtalsvillkor som gäller för ditt lån.
Fyll i underlaget i tre steg
- Värde och skuld: välj köp, befintligt lån eller utökning. Vid köp anger du pris och kontantinsats. I övriga lägen använder du bankens värde, aktuell skuld och amorteringsunderlag.
- Ränta och betalningar: ange nominell årsränta, månadsbelopp för avgift och drift samt eventuell extra amortering.
- Jämförelse: välj hur många procentenheter högre ränta du vill pröva och hur många månader betalningsplanen ska visa.
Vid ett helt nytt lån kan aktuell skuld och högsta kreditbelopp vara samma belopp. För ett befintligt lån bör du hämta amorteringsunderlaget från banken. Bostadens aktuella uppskattade försäljningspris är inte alltid det värde banken får använda för amorteringsberäkningen.
Belåningsgrad och amortering
Belåningsgraden är den aktuella totala skulden delad med det tillämpliga bostadsvärdet. Huvudregeln för minsta årliga amortering är:
Belåningsgrad | Årlig amortering i standardfallet |
|---|---|
Över 70 procent | 2 procent av högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen |
Över 50 och högst 70 procent | 1 procent av samma beräkningsunderlag |
Högst 50 procent | Inget minsta belopp enligt denna huvudregel |
Noll i lagens huvudregel betyder inte att banken måste ge amorteringsfrihet. Grundplanen behåller vald amortering. Under Fler inställningar kan du uttryckligen välja ett scenario där nivån anpassas när skulden passerar trösklarna vid oförändrat värde. Kontrollera och avtala sådana ändringar med banken. Att en räknare visar ett lägre belopp förändrar inget befintligt avtal.
Ett eget räkneexempel
Anta ett bostadsvärde på 3 000 000 kronor, skuld och amorteringsunderlag på 2 400 000 kronor, nominell årsränta 4 procent och avgift eller drift på 3 800 kronor per månad. Belåningen är 80 procent och standardamorteringen 48 000 kronor per år, alltså 4 000 kronor per månad. Ingen extra amortering eller skattereduktion ingår.
Månad | Ränta | Amortering | Avgift och drift | Betalning | Skuld efteråt |
|---|---|---|---|---|---|
1 | 8 000,00 kr | 4 000 kr | 3 800 kr | 15 800,00 kr | 2 396 000 kr |
2 | 7 986,67 kr | 4 000 kr | 3 800 kr | 15 786,67 kr | 2 392 000 kr |
3 | 7 973,33 kr | 4 000 kr | 3 800 kr | 15 773,33 kr | 2 388 000 kr |
Amorteringen är en betalning som minskar skulden, inte en räntekostnad. Därför kallar vi summan månadsbetalning eller utgift. Bostadens övriga kostnader kan förändras även om räntan är bunden.
Prova en högre ränta
I samma exempel ger 6 procents ränta 12 000 kronor i ränta första månaden. Med samma amortering och boendeutgifter blir betalningen 19 800 kronor, alltså 4 000 kronor mer än vid 4 procent. Det är ett eget stresstest, inte en prognos över räntan eller bankens kreditprövningsmodell.
En ökning från 4 till 6 procent är två procentenheter. Kontrollera om hushållet klarar den högre betalningen samtidigt som det finns marginal för underhåll, inkomstbortfall och andra utgifter. En bunden ränta låser räntan under avtalad tid, medan tremånadersräntan kan ändras oftare.
Insats och tilläggslån
Vid ett köp för 3 000 000 kronor kan lagens 90-procentstak motsvara högst 2 700 000 kronor i bolån om banken godtar priset som värde. Minst 300 000 kronor behöver då finansieras utanför bolånet. Banken kan kräva större insats eller avslå ansökan.
För att utöka ett lån på en bostad värd 3 000 000 kronor gäller i stället ett tak på 2 400 000 kronor. Om skulden redan är 2 400 000 kronor finns inget ytterligare utrymme enligt detta tak. Det betyder inte att en befintlig högre belåning automatiskt måste betalas ned omedelbart. Tilläggslånets prövning och det befintliga avtalet behöver skiljas åt.
Extra amortering och planens slut
Extra amortering läggs ovanpå vald amortering i kalkylen. Skulden får aldrig bli negativ: sista kapitalbetalningen begränsas till vad som återstår. Om du väljer sänkt amortering vid belåningsgränserna och inte har lagt in extra amortering kan planen sluta med en kvarvarande skuld. En visningsperiod på exempelvis 360 månader är inte ett löfte om att lånet är betalt efter 30 år.
Vid förtidsbetalning av ett bundet lån kan ränteskillnadsersättning tillkomma. Den kostnaden beräknas inte här. Fråga banken om villkoren innan du gör en större extra betalning.
Diagram, tabell och CSV
Öppna betalningsplanen efter beräkningen. Staplarna visar skuldens utveckling under den valda perioden. Tabellen visar varje månads exakta belopp och kvarvarande skuld.
Du kan exportera den som CSV med semikolon och decimalkomma för vidare budgetarbete. Planen räknar med oförändrad ränta, värdering och angivna boendeutgifter under den visade perioden.
Vad som behöver läggas till i bostadsbudgeten
Ta höjd för lagfart och eventuella nya pantbrev när du köper fastighet, samt flytt, försäkring och underhåll. Lägg inte in en engångsutgift som om den återkom varje månad. Bostadsrätt och fastighet har olika köpkostnader. Läs vår bolåneguide för en bredare genomgång.
Resultatet visas före eventuell skattereduktion för ränteutgifter. Vilken reduktion du kan få beror bland annat på ditt kapitalunderskott och tillräcklig skatt. Räkna inte med ett automatiskt avdrag på bankens månadsavi.
Varför kan banken räkna annorlunda?
Banken gör en individuell kreditprövning och kan använda andra räntemarginaler, levnadskostnader och värderingsunderlag. Äldre lån, undantag och tillfällig amorteringsfrihet omfattas inte av standardmodellen. En hög inkomst ändrar inte kalkylatorns belåningsbaserade huvudregel, men inkomst och övriga skulder är fortfarande viktiga för bankens bedömning.
Se också Konsumenternas om amorteringskrav, förtidsbetalning av bundet bolån och Skatteverkets information om ränteutgifter.
Vanliga frågor
Hur mycket kan jag låna?
Det avgör banken genom kreditprövning. Kalkylatorn räknar på ett belopp du anger och jämför med ett lagstadgat belåningstak. Den räknar inte ut ett personligt maximalt lånelöfte.
Räknar kalkylatorn med amorteringskraven?
Ja, huvudregeln är 2 procent över 70 procents belåning och 1 procent över 50 till och med 70 procent, på högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen. Det tidigare extra inkomstbaserade kravet är borttaget. Äldre avtal och undantag kan skilja sig.
Är bunden eller rörlig ränta billigast?
Det går inte att veta i förväg. Bunden ränta ger förutsägbar ränta under bindningstiden, men förtidsbetalning kan medföra ersättning. Jämför flera räntescenarier och läs avtalet.
Varför får jag ett annat besked från banken?
Banken bedömer inkomster, levnadskostnader, skulder och bostadens värde och kan ställa egna krav. Kalkylatorn modellerar bara de angivna antagandena och huvudreglerna.
Hur kan jag påverka månadsbetalningen?
Lägre ränta eller boendeutgifter minskar betalningen. Extra amortering kräver mer pengar nu men sänker framtida skuld och ränta. Amorteringsändringar behöver följa avtalet och tillämpliga regler.
Hur fungerar bolånetaket?
Vid bostadsköp är huvudgränsen 90 procent av värdet. Vid utökning av ett befintligt bolån gäller 80 procent. Banken kan låna ut mindre. Värderingsregler och eventuella undantag behöver kontrolleras.
Vad räknas som kostnad för bolånet?
Ränta och kreditavgifter är kostnader. Amortering är återbetalning av skuld, men måste ändå rymmas i månadsbudgeten. Kalkylatorns betalning kan dessutom innehålla de boendeutgifter du anger. Skattereduktion och köpkostnader beräknas inte.
Vilken amorteringstakt ska jag välja?
Utgå från avtalet och hushållets marginaler. Extra amortering minskar skulden men binder pengar i bostaden. Utan extra amortering kan skulden stå kvar när huvudregelns krav blir noll. Visningsperioden är ingen garanterad sluttid.
Räkna på bostadsköp eller ett befintligt bolån
Välj först om du ska köpa bostad, räkna på ditt nuvarande bolån eller utöka det. Vid köp utgår verktyget från bostadspriset och din kontantinsats. För befintliga lån använder du bankens amorteringsgrundande värde och högsta kreditbelopp enligt amorteringsunderlaget. En egen uppskattning av dagens försäljningspris ersätter inte bankens värdering.
Amorteringskraven och bolånetaket
Lag 2026:226 gäller från den 1 april 2026. Vid köp är högsta belåningsgrad 90 procent; vid utökning är gränsen 80 procent. Över 70 procents belåningsgrad är standardkravet minst 2 procent per år av högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen. Över 50 och till och med 70 procent är kravet minst 1 procent. Banken kan ställa ytterligare avtalsvillkor.
Befintliga lån och bankgodkända undantag
Använd avtalad amortering om ditt befintliga lån har andra villkor än standardkravet. För tillfälligt undantag anger du antal beviljade månader. Alternativ amortering av tilläggslån kräver att det äldre ursprungslånet omfattas av lagens övergångsregler och att banken godkänner upplägget. Verktyget prövar inte din rätt till undantag.
Förstå boendets betalningar
Resultatet skiljer ränta, amortering och avgift eller drift åt. Ett lån på 2 400 000 kronor till 4 procents ränta ger 8 000 kronor i ränta första månaden. Om amorteringsunderlaget också är 2 400 000 kronor och kravet 2 procent blir amorteringen 4 000 kronor per månad. Drift och andra avgifter tillkommer.
Räntekänslighet och möjlig skattereduktion
Prova en ränteökning för att se hur ekonomin påverkas. Möjlig skattereduktion visas separat och bygger på räntan under planens första högst tolv månader, angivet övrigt kapitalunderskott och tillräcklig skatt att reducera. Kalkylen fördelar räntan lika om två låntagare väljs. Den ändrar aldrig beloppet banken kräver varje månad.
När skulden passerar en amorteringsgräns
Grundplanen behåller vald amortering när belåningsgraden sjunker. Du kan uttryckligen välja ett scenario där betalningen sänks vid 70 respektive 50 procent. Sådana ändringar behöver avtalas med banken. Verktyget antar oförändrat amorteringsgrundande värde och visar när en gräns nås.
Är resultatet ett lånelöfte?
Svar
Nej. Banken bedömer betalningsförmåga och säkerhet och bestämmer vilka villkor som gäller.
Varför behöver jag bankens amorteringsunderlag?
Svar
Amorteringen utgår från ett fastställt värde och högsta kreditbelopp, som kan skilja sig från aktuell skuld och dagens marknadsvärde.
Källor och beräkningsunderlag
- Ränteutgifter – Skatteverket · Kontrollerad 2026-09-20
- Lag om begränsning av bostadskrediter · Kontrollerad 2026-09-20