Ett bolån ska fungera både när du köper bostaden och när hushållets ekonomi förändras. Börja med boendebudgeten, jämför skriftliga erbjudanden och kontrollera hur länge räntan och eventuella rabatter gäller. Den lägsta annonserade räntan är inte automatiskt den ränta du får.
Den här guiden utgår från regler kontrollerade den 10 september 2026. Sedan den 1 april 2026 är bolånetaket vid bostadsköp 90 procent. För tilläggslån är gränsen 80 procent. Det tidigare extra amorteringskravet kopplat till 4,5 gånger inkomsten har tagits bort. Äldre uppgifter om 85 procent och ett extra krav på en procent ska därför inte användas som dagens huvudregler.
Vad är ett bolån?
Vid ett vanligt bolån lämnar du bostaden som säkerhet för skulden. Det kan gälla en villa eller en bostadsrätt. Räntan är en kostnad för lånet, medan amorteringen är pengar som minskar skulden. Båda påverkar hur mycket du behöver kunna betala varje månad.
Om betalningarna uteblir kan konsekvensen bli att bostaden måste säljas. Att det finns en säkerhet innebär inte att din skuld alltid försvinner vid försäljningen: försäljningspriset kan vara lägre än skulden och kostnaderna.
Hur mycket får du låna?
Bolånetaket är en övre gräns, inte ett lånelöfte. Banken prövar även din återbetalningsförmåga och bostaden. Den kan bevilja ett lägre belopp eller avslå ansökan.
| Situation | Högsta belåningsgrad |
|---|---|
| Lån vid bostadsköp | 90 procent av bostadens marknadsvärde |
| Utökning av ett befintligt bolån | 80 procent efter utökningen |
Om både pris och godtaget marknadsvärde är 3 000 000 kronor blir det högsta bolånet enligt köptaket 2 700 000 kronor. Då behöver du finansiera minst 300 000 kronor på annat sätt. Räkna också med kostnader som tillkommer vid själva köpet. Om banken värderar bostaden lägre än priset kan du behöva mer pengar utanför bolånet.
Källa: lagen om begränsning av bostadskrediter, 4–5 §§. Lagen trädde i kraft den 1 april 2026.
Kontantinsats och handpenning är olika saker
Kontantinsatsen är den del av köpet som inte täcks av bolånet. Handpenning är i stället en delbetalning av priset vid den tidpunkt som anges i köpeavtalet. Kontrollera både hur stor handpenningen blir och när pengarna måste vara tillgängliga.
Ett separat privatlån till insatsen ger ytterligare ränta och återbetalningar och påverkar bankens kreditprövning. Det är därför ingen självklar lösning på en för liten kontantinsats. Redovisa all finansiering för banken. Alternativ att pröva i budgeten är en lägre köpeskilling, mer sparande eller att avvakta med köpet.
Lånelöfte före budgivning
Ett lånelöfte är ett preliminärt besked. Banken behöver också godkänna den konkreta bostaden och kan ompröva beskedet om din ekonomi ändras. Kontrollera giltighetstid och villkor med banken och få finansieringen bekräftad innan du binder dig till ett bostadsköp.
Förbered uppgifter om inkomster, andra skulder, insats och löpande utgifter. En bostadsrätts månadsavgift och föreningens ekonomi, eller en villas drift och underhåll, behöver finnas med i ditt beslutsunderlag. Läs mer om processen hos Konsumenternas om bolån.
Jämför räntor på samma villkor
Listräntan är bankens annonserade utgångspunkt. Genomsnittsräntan visar räntor som banken har avtalat om under en tidigare period, uppdelat efter bindningstid. Ingen av dem ersätter ett personligt erbjudande. Jämför samma bindningstid, lånebelopp och ungefärliga belåningsgrad.
Begär även besked om rabattens slutdatum. En låg ränta under en kort rabattperiod kan följas av andra villkor. Om rabatten kräver lönekonto, sparande eller försäkring behöver du räkna in priset och konsekvenserna av dessa tjänster. Se Konsumenternas förklaring av boräntor.
| Uppgift | Det du behöver veta |
|---|---|
| Ränta och bindningstid | Vilken ränta får du, när kan den ändras och när löper perioden ut? |
| Rabatt | Hur länge gäller den och kräver den andra tjänster? |
| Avgifter | Vilka startavgifter och löpande avgifter tillkommer? |
| Amortering | Vilket belopp ska du betala och vilket underlag används? |
| Flytt eller förtidsbetalning | Kan ränteskillnadsersättning eller andra avtalskostnader uppstå? |
Du kan kontakta banker direkt eller använda en förmedlare. Kontrollera vilka långivare som faktiskt ingår och hur ersättningen fungerar. Utgå inte från att en förmedlare täcker hela marknaden eller att samma regler om kreditupplysningar gäller för alla tjänster.
Bunden ränta eller tre månader?
Det som ofta kallas rörlig bolåneränta är vanligen en ränta bunden i tre månader. Den kan då förändras mellan perioderna. En längre bindningstid gör räntebetalningarna mer förutsägbara under den perioden, men innebär att du inte automatiskt får del av räntesänkningar.
Att dela upp lånet i olika bindningstider kan sprida tidpunkterna när räntan ändras. Samtidigt kan olika slutdatum göra det svårare att flytta hela lånet samtidigt. Välj utifrån hushållets marginaler och planer på att flytta, utan att behandla en ränteprognos som ett säkert utfall.
Amorteringskrav från april 2026
| Belåningsgrad | Minsta årliga amortering |
|---|---|
| Över 70 procent | 2 procent av det högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen |
| Över 50 till och med 70 procent | 1 procent av samma beräkningsunderlag |
| Högst 50 procent | Inget lagstadgat minimikrav enligt denna huvudregel; banken kan ändå kräva amortering |
Belåningsgrad är den aktuella skulden i förhållande till det värde banken ska använda. Amorteringsbeloppet beräknas alltså inte nödvändigtvis på den kvarvarande skulden varje år. Be banken om amorteringsunderlaget.
Äldre lån och vissa särskilda situationer kan omfattas av undantag. Tillfällig amorteringsfrihet är något banken kan medge, inte något du själv kan börja tillämpa. En omvärdering för ändrat låneutrymme eller amortering får normalt användas först efter fem år; särskilda värdeförändringar kan bedömas annorlunda. Se Konsumenternas om amortering och undantag.
Att det extra inkomstbaserade kravet har upphört ändrar inte automatiskt varje befintligt avtals betalningsplan. Kontakta banken om du vill ändra din amortering. Finansinspektionen beskriver övergången till den nya lagen.
Räkneexempel: betalning och kostnad
Följande är ett förenklat scenario, inget erbjudande: köp och marknadsvärde 3 000 000 kronor, lån 2 700 000 kronor, antagen nominell årsränta 4 procent och amortering 2 procent av 2 700 000 kronor. Räntan är vald för beräkningen och anger inte en tillgänglig produkt.
- Initial ränta per månad: 2 700 000 × 0,04 / 12 = 9 000 kronor.
- Amortering per månad: 2 700 000 × 0,02 / 12 = 4 500 kronor.
- Initial betalning till lånet: 13 500 kronor per månad före avgifter och eventuell skatteeffekt.
Om räntan i stället är 6 procent blir den initiala räntebetalningen 13 500 kronor och summan inklusive amortering 18 000 kronor. Drift, försäkring, underhåll och eventuell föreningsavgift tillkommer i båda fallen. När skulden minskar sjunker räntebeloppet vid oförändrad ränta; en verklig avi kan också påverkas av bankens dagberäkning.
Amorteringen är en utbetalning i budgeten men ingen ränte- eller avgiftskostnad. Använd bolånekalkylatorn för att pröva ränta, belåning och amortering var för sig.
Engångskostnader vid köp av fastighet
Vid ett vanligt fastighetsköp av en privatperson är stämpelskatten för lagfart 1,5 procent av det högre av köpeskillingen och relevant taxeringsvärde, avrundat nedåt till hela tusental. Expeditionsavgiften är 825 kronor. För nya inteckningar är skatten 2 procent av inteckningsbeloppet med motsvarande avrundning, plus 375 kronor per inteckning.
Räkna inte automatiskt pantbrevskostnaden på hela bolånet: befintliga pantbrev kan ofta användas. Kontrollera vad som redan finns. Bostadsrätter har inte lagfart och pantbrev på samma sätt, men föreningsrelaterade avgifter kan förekomma. Aktuella detaljer finns hos Lantmäteriet.
Ränteutgifter och skatt
Från inkomståret 2026 medges inte avdrag för ränta på lån utan säkerhet. För bolån med godtagbar säkerhet och som uppfyller övriga krav finns avdragsrätten kvar. Skatteutfallet beror på ditt samlade resultat i inkomstslaget kapital och hur mycket skatt som finns att reducera.
Vid underskott av kapital är skattereduktionen normalt 30 procent upp till 100 000 kronor per person och 21 procent på den överstigande delen. Det är inte ett ovillkorligt löfte om återbetalning av 30 procent av varje ränteavi. Läs och kontrollera förutsättningarna hos Skatteverket. Budgetera även för betalningarna före skatteeffekten.
Grönt bolån och energikrav
Vissa långivare har särskilda villkor för energieffektiva bostäder. Kontrollera vilken energiklass eller dokumentation som krävs och hur rabatten påverkar just ditt erbjudande. En renovering eller installation av solceller ger inte automatiskt rätt till en grön rabatt. Som exempel beskriver SBAB sina villkor för grönt bolån; villkoren ska inte antas gälla hos andra banker.
Flytta eller lösa bolånet
Be den nya banken om ett konkret erbjudande och den nuvarande banken om kostnaden för att lösa lånet på den aktuella dagen. Vid bunden ränta kan ränteskillnadsersättning bli aktuell. Vilken beräkningsmodell som används beror bland annat på när räntan bands; nya regler gäller för bindningar från den 1 juli 2025.
Jämför den möjliga räntebesparingen med flyttkostnader och villkoren för andra banktjänster. Konsumenternas om ränteskillnadsersättning förklarar skillnaden mellan reglerna. En kalkyl över många år bör visa sina antaganden om både ränta och kvarvarande skuld.
Gör budgeten innan du bestämmer dig
Skriv upp lånebetalning, avgift eller drift, försäkring, underhåll och övriga hushållsutgifter. Pröva högre ränta och lägre inkomst. Bestäm vilken reserv som ska finnas kvar efter insatsen och köpkostnaderna. Om kalkylen bara fungerar med maximalt lån och oförändrade förutsättningar finns liten marginal för överraskningar.
En bostad kan falla i värde samtidigt som betalningarna fortsätter. Bankens kreditprövning och ditt eget beslut behöver därför handla om hela boendeekonomin. Våra jämförelser och räknescenarier är underlag; banken beslutar om lån och individuella villkor.
Vanliga frågor
Hur mycket kan jag låna i bolån?
Banken gör en individuell kreditprövning. Vid bostadsköp är lagens högsta belåningsgrad 90 procent, men banken kan bevilja mindre eller avslå ansökan. Vid utökning av ett befintligt bolån gäller en gräns på 80 procent.
Är ett lånelöfte bindande för banken?
Ett lånelöfte är ett preliminärt besked. Banken behöver även bedöma bostaden och att de ekonomiska förutsättningarna fortfarande gäller. Kontrollera finansieringen innan du skriver ett bindande köpeavtal.
Kan jag få bolån med en betalningsanmärkning?
Det går inte att ge ett generellt besked. Långivaren bedömer återbetalningsförmågan och tillämpar sina villkor. En betalningsanmärkning kan påverka prövningen. Ett visst kreditbetyg eller en stabil inkomst är ingen garanti för beviljande.
Hur stor kontantinsats behövs?
Om banken godtar köpeskillingen som marknadsvärde och lånar ut 90 procent behöver minst 10 procent finansieras utanför bolånet. För ett köp på 3 miljoner kronor innebär det 300 000 kronor. Banken kan kräva mer, och köpkostnader tillkommer.
Vad skiljer tremånadersränta från längre bunden ränta?
Tremånadersräntan kan ändras oftare. En längre bindning låser räntan under den avtalade perioden och kan medföra ränteskillnadsersättning vid förtidsbetalning. Ingen av formerna kan på förhand garanteras bli billigast.
Är bankens snittränta den ränta jag får?
Nej. Genomsnittsräntan beskriver räntor som banken avtalat om under en tidigare period för en viss bindningstid. Den kan ge ett jämförelseunderlag, men ditt personliga erbjudande beror på dina och bankens förutsättningar.
Vad är belåningsgrad?
Belåningsgraden är skulden i förhållande till bostadens värde enligt beräkningsunderlaget. En skuld på 2 400 000 kronor och ett värde på 3 000 000 kronor ger 80 procents belåningsgrad. Det är ett förhållande mellan två belopp, inte ett löfte om vad banken vill låna ut.
Vad är mäklararvode?
Det är ersättningen för mäklarens förmedlingsuppdrag. Om du anlitar en mäklare för att sälja bostaden ska arvode och betalningsvillkor framgå av uppdragsavtalet. Läs FMI:s information om att sälja genom mäklare.
Kontrollera hushållets kvar att leva på
Lånets betalning behöver rymmas tillsammans med boende, levnadskostnader och övriga utgifter. I Bankpunktens KALP-kalkylator kan du jämföra marginalen med faktisk ränta och en vald kalkylränta. Resultatet är ett räknescenario; banken gör sin egen kreditprövning.
Räkna vidare: KALP-kalkylator, hushållsbudget och hur dyr bostad du har råd med.
Läs om kalkylränta, levnadskostnader, negativ KALP och KALP för barnfamiljer.